Στο πλαίσιο αυτής της μαζικής εισροής τουριστών που αναφέραμε στα Part 1 & 2, η πολιτεία και οι επενδυτές επιδιώκουν μια αστική ανάπλαση ή ανανέωση του κέντρου της Αθήνας , όπως έχει γίνει και σε μια σειρά από κέντρα άλλων ευρωπαϊκών χωρών. Αυτή η αστική ανάπλαση ή ανανέωση αποτελεί μανδύα επικάλυψης του όρου εξευγενισμού ή αλλιώς gentrification ο οποίος έχει αποκτήσει μια αρνητική έννοια τα τελευταία χρόνια. Ο όρος gentrification προέρχεται από τη λέξη «gentry» και σημαίνει «η αριστοκρατία των γαιοκτημόνων». Ο «εξευγενισμός» στην πράξη παραπέμπει στη διαδικασία με την οποία φτωχές εργατικές γειτονιές στο ιστορικό κέντρο της πόλης «ξεσκουριάζονται» (φρεσκάρονται) μέσω της εισροής ιδιωτικών κεφαλαίων, με αποτέλεσμα να εισέρχονται σε αυτές αγοραστές και ενοικιαστές κατοικίας από τα μεσαία και ανώτερα στρώματα αλλά και να απομακρύνονται τα παλαιά τοπικά εμπόρια για την μετεγκατάσταση νέων, πιο συμβατών με τους νέους κατοίκους. Συχνά, οι αναδιαρθρώσεις τύπου gentrification συνοδεύονται από κρατικές παρεμβάσεις, είτε με άμεσο τρόπο (με εργαλεία κεντρικού σχεδιασμού) είτε με έμμεσο (μέσα από επιχορηγήσεις, φορολογικές ελαφρύνσεις κ.λπ.)Το gentrification μπορεί να διαφέρει από χώρα σε χώρα, από πόλη σε πόλη ή, ακόμη, από τη μία περιοχή της ίδιας πόλης σε μία άλλη λόγω διαφορετικών κοινωνικών οικονομικών και πολιτικών σχέσεων.
Σαν διαδικασία εμφανίστηκε πιο έντονα κατά τις δεκαετίες του 1970 και 1980, παραμένοντας ωστόσο γνώρισμα των δυτικών μεγαλουπόλεων. Μετά από μία προαστιοποίηση κατά τη διάρκεια των προηγούμενων δεκαετιών και λόγω της μετάβασης στη μετα-βιομηχανική (μετα-φορντική) εποχή, σημειώνεται μία στροφή του ενδιαφέροντος κατοίκησης εκ νέου στα αστικά κέντρα. Επακόλουθη αυτής της μετακίνησης κεφαλαίου από το κέντρο προς τα προάστια ήταν η σταδιακή υποτίμηση και απαξίωση της αστικής γης του κέντρου και του αντίστοιχου επενδυμένου κεφαλαίου.
Για τα αίτια εμφάνισης της διαδικασίας του gentrification υπάρχουν δύο κύριες προσεγγίσεις οι οποίες είναι και συμπληρωματικές, η οικονομική και η πολιτισμική. Η οικονομική εστιάζει στον τρόπο με τον οποίο παράγεται ο χώρος στην πόλη και το φαινόμενο gentrification ερμηνεύεται με αναφορά στη συμπεριφορά των ιδιοκτητών και επενδυτών γης στην αγορά ακινήτων και στην διαφορά μεταξύ της πραγματικής γαιοπροσόδου, δηλαδή του κέρδους που προσφέρει η τωρινή χρήση της γης και της δυνητικής γαιοπροσόδου που θα μπορούσε να αποκομισθεί με την βέλτιστη και εντατικότερη χρήση της.
Στον αντίποδα της προηγούμενης προσέγγισης, η θεωρία του David Ley, αναλύει το φαινόμενο του gentrification με πολιτισμικές – κοινωνικές παραμέτρους που βασίζονται κυρίως στην ατομική επιλογή. Ουσιαστικά επικεντρώνεται στα χαρακτηριστικά των ατόμων που προκαλούν το gentrification μετατοπίζοντας την έρευνά του στην ανθρώπινη δραστηριότητα και τη δυνατότητά της να επηρεάσει τις οικονομικές διαδικασίες και τον αστικό χώρο.
Όπως παρατηρεί ο Ley, στις μετα-βιομηχανικές πόλεις η απασχόληση στις υπηρεσίες υπερτερεί σημαντικά της δευτερογενούς παραγωγής, οπότε οδηγούμαστε σε μια έμφαση στην κατανάλωση και την ψυχαγωγία και όχι στην παραγωγή. Έτσι οι καταναλωτικές αξίες των ατόμων είναι αυτές που καθορίζουν τις χρήσεις της αστικής γης του κέντρου, η οποία πλέον προσφέρεται σαν αντικείμενο προς κατανάλωση. Σ΄αυτό το πλαίσιο, το gentrification μπορεί να εξηγηθεί σαν μια συνέπεια αυτής της έμφασης στην κατανάλωση, καθώς αντιπροσωπεύει τη χωρική της έκφραση στο χώρο της πόλης.
Συνοψίζοντας, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι πρόκειται για μία κοινωνική και ταξική αναδιάρθρωση των κεντρικών περιοχών πόλεων, αποτέλεσμα τόσο οικονομικών παραγόντων (καπιταλιστική συσσώρευση / αναπαραγωγή κεφαλαίου) όσο και κοινωνικο-πολιτισμικών (ατομικές επιλογές / δρώντα υποκείμενα / μέσον κοινωνικής προβολής).